这些问题，你关注过吗？

问1：公司开发的楼盘逾期交付给业主，需赔偿业主自约定交付日之次日起至实际都到交付使用条件之日止的违约金。可否按合同房款金额减赔付给业主违约金后的金额确认增值税收入及开具发票，公司的理由有以下2点：

1、出售住宅给业主的应税行为是交房给业主或者开具发票时才发生的，而赔付的违约金发生在应税行为前即交房给业主前。

2、税法规定业主延期缴纳房款的滞纳金需要计入增值税销售额，同理开发商延期交房的赔偿金不应计入增值税销售额。现想咨询发生逾期交楼的情况，按合同房款金额减赔付给业主的违约金后的金额确认增值税收入及开具发票的做法可否？
答：根据《发票管理办法实施细则》规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”根据《增值税暂行条例》规定：“第六条 销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。”根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》规定：“企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”
综上，开发商因逾期交楼支付给业主的违约金，若事先在购房合同中明确约定这笔违约金的产生条件及计算依据的，则该笔违约金按销售折让处理，冲减增值税应税销售额。若该笔违约金未事先在购房合同约定，而是开发商与业主私下协商的支付款项，则不属于销售折让，不得冲减增值税应税销售额。

      问2：普通发票可否部分冲红？

答：可以。《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》规定：“三、纳税人需要开具红字增值税普通发票的，可以在所对应的蓝字发票金额范围内开具多份红字发票……”
      问3：

承租方提前终止合同，出租方（企业）根据合同约定收取的违约金，是否属于增值税价外费用？如属于价外费用，该违约金是否需要缴纳房产税？

答：根据《增值税暂行条例》第六条规定：“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”

根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。” 

因此，因承租方违约支付给出租方的违约金属于增值税价外费用。出租方取得上述违约金需要按规定开具房租的发票，承租方支付上述违约金在税前扣除需要取得合规的发票。因客户违约向客户收取的违约金，应作为房产税的计税依据，计算缴纳房产税。